Un préstec hipotecari consisteix a rebre una determinada quantitat de diners - capitals - per part d'una entitat bancària a canvi del compromís de retornar aquesta quantitat, més els interessos corresponents - sobre la base del tipus d'interès -, a través del pagament periòdic de quotes que solen ser mensuals. Com a garantia de pagament s'ofereix, a més, el propi immoble que s'adquireix.
T’expliquem quins són els elements clau per a entendre com funciona una hipoteca: capital, interès i amortització.
El capital
És la quantitat de diners que sol·licitem al nostre banc a l'hora d'adquirir un habitatge. Per norma general, l'entitat bancària finança fins al 80% del valor de taxació de l'immoble en cas de ser el primer habitatge i al voltant del 70% si és el segon. Què passa amb el 20% restant o entrada? I amb les despeses de la compra? El comprador ho haurà d’aportar dels seus estalvis. Finançant percentatges de la inversió per sota del preu de compra, davant d’un context econòmic desfavorable, tant el consumidor com l’entitat financera estan protegits pel propi valor del immoble. Tot i que sigui difícil la concessió d’una hipoteca sense aquest estalvi mínim, no vol dir que en algun moment, no es puguin superar aquests percentatges, ja sigui perquè el valor segons la taxació és elevat, o per una elevada solvència personal.
L'interès
L'interès és el preu que obté el banc per concedir al client accés al finançament sol·licitat. Pot ser fix, variable o mixt.
En el cas de les hipoteques a tipus variable està compost per dues parts: l'índex de referència i el diferencial. La suma dels dos ens ofereix el tipus d'interès que s’aplicarà per calcular la quota mensual, i que es revisa de forma periòdica.
- Els índexs de referència. Són indicadors publicats per organismes públics que indiquen com evoluciona el preu del diner. Això repercuteix en l'import total que el client haurà de retornar en les quotes mensuals i, per tant, influeix en el cost total a reemborsar al final de la vida del préstec.
A Espanya l'índex de referència més utilitzat és l'euríbor, que mostra el preu al qual els bancs europeus es presten diners entre si. N’existeixen d’altres, com per exemple els índexs conjunt de diferents entitats, també coneguts com a IRPHs.
Les revisions d’aquests índexs de referencia solen ser semestrals o anuals, encara que es poden realitzar amb altres periodicitats. Després d'aquesta revisió la quota mensual a pagar pel client pot pujar o baixar, depenent de l'evolució que hagi tingut l’índex de referència pactat:
- El diferencial aplicat. És el benefici que cobra el banc per assumir el risc de finançar la compra d'un immoble.
Amb aquests factors a la mà podem diferenciar tres classes d'hipoteques en funció del tipus d'interès que apliquin:
- Tipus fix: Hipoteques en les que el tipus d’interès no varia en funció d’altres indicadors econòmics per la qual cosa sempre se sap exactament la quota mensual que es pagarà.
- Tipus variable: Hipoteques en les que el tipus d’interès resulta de l’evolució del índex de referència, al que se li suma el diferencial. Per tant, les quotes variaran mentre existeixi el finançament
- Tipus mixt: Aquestes hipoteques apliquen un tipus fix durant els primers anys del préstec, per a després passar a aplicar un interès variable.
Altres dos conceptes importants que cal tenir en compte a l’hora de valorar el cost d'un préstec hipotecari són el TIN i la TAE:
- El TIN és l'acrònim de Tipus d'Interès Nominal: és el preu que el consumidor paga pels diners rebuts, per la qual cosa no serveix per a comparar les diferents ofertes que puguem tenir sobre la taula quan busquem la hipoteca més econòmica.
- La TAE és l'acrònim de Taxa Anual Equivalent: indica el cost efectiu del finançament, que es calcula tenint en compte el TIN i tota la resta de despeses que pugui generar la contractació de la hipoteca, com per exemple les comissions o contractació de productes addicionals (comptes, assegurances, etc). Per tant, ens permet comparar hipoteques entre diferents entitats financeres.
Amortització anticipada
Si una vegada descomptades totes les despeses mensuals, es disposa d’un estalvi extraordinari, es pot utilitzar aquest estalvi per reduir el capital pendent de la hipoteca, i es pot escollir entre que la quota mensual sigui més baixa, o bé, mantenint la mateixa quota mensual, el termini pendent sigui menor.
Descomptes en el tipus d’interès resultant
En alguns casos, els tipus que ofereixen les entitats financeres admeten descomptes en els mateixos si es contracta o manté, dins de la mateixa entitat o en entitats col·laboradores, productes addicionals com poden ser assegurances, productes d’estalvi i inversió, etc.
Per tant, a l’hora de decidir-se per una hipoteca o una altra, hi ha molts factors a tenir en compte que fan que sigui una decisió complexa, a més d’important, ja que és a llarg termini i ens pot condicionar molt.
En cas d’estar interessat en comprar un immoble a través d’una hipoteca, a Med1 comptem amb un ampli equip amb dilatada experiència que t’informarà i t’orientarà sobre els préstecs hipotecaris i t’acompanyarà en el procés de compra. Com a agents bancaris de BBVA, posem al teu abast una àmplia gamma de productes en condicions especials. Consulta’ns sense cap compromís a través del següent formulari i t’informarem.
MEDONE SERVEIS, S.L.U (MED1 Serveis Financers), és Agent bancari del BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. (BBVA).
Dades identificatives: MED1 Serveis Financers: NIF B-61910865; domicili social: Passeig de la Bonanova, 47, Barcelona 08017; Inscrita al Registre Mercantil de Barcelona, Volum 31642, foli 1, Inscripció 1ª, Full nº B-196.873. BBVA: NIF A-48265169, domicili social a Bilbao, Plaza de San Nicolás, 4; inscrita al Registre Mercantil de Vizcaya, volum 2083, foli 1, Full BI-17ª.