Un préstamo hipotecario consiste en recibir una determinada cantidad de dinero - capital - por parte de una entidad bancaria a cambio del compromiso de devolver esta cantidad, más los intereses correspondientes - en base al tipo de interés -, a través del pago periódico de cuotas que suelen ser mensuales. Como garantía de pago se ofrece, además, el propio inmueble que se adquiere.
Te explicamos cuáles son los elementos clave para entender cómo funciona una hipoteca: capital, interés y amortización.
El capital
Es la cantidad de dinero que solicitamos en nuestro banco a la hora de adquirir una vivienda. Por norma general, la entidad bancaria financia hasta el 80% del valor de tasación del inmueble en caso de ser la primera vivienda y alrededor del 70% si es la segunda. ¿Qué pasa con el 20% restante o entrada? ¿Y con los gastos de la compra? El comprador lo tendrá que aportar de sus ahorros. Financiando porcentajes de la inversión por debajo del precio de compra, ante un contexto económico desfavorable, tanto el consumidor como la entidad financiera están protegidos por el propio valor del inmueble. A pesar de que sea difícil la concesión de una hipoteca sin este ahorro mínimo, no quiere decir que en algún momento, no se puedan superar estos porcentajes, ya sea porque el valor según la tasación es elevado, o por una elevada solvencia personal.
El interés
El interés es el precio que obtiene el banco para conceder al cliente acceso a la financiación solicitada. Puede ser fijo, variable o mixto.
En el caso de las hipotecas a tipo variable está compuesto por dos partes: el índice de referencia y el diferencial. La suma de los dos nos ofrece el tipo de interés que se aplicará para calcular la cuota mensual, y que se revisa de forma periódica.
- Los índices de referencia. Son indicadores publicados por organismos públicos que indican cómo evoluciona el precio del dinero. Esto repercute en el importe total que el cliente tendrá que devolver en las cuotas mensuales y, por lo tanto, influye en el coste total a reembolsar al final de la vida del préstamo.
En España el índice de referencia más utilizado es el euríbor, que muestra el precio al cual los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Existen otros, como por ejemplo los índices conjuntos de diferentes entidades, también conocidos como IRPHs.
Las revisiones de estos índices de referencia suelen ser semestrales o anuales, aunque se pueden realizar con otras periodicidades. Después de esta revisión, la cuota mensual a pagar por el cliente puede subir o bajar, dependiendo de la evolución que haya tenido el índice de referencia pactado:
- El diferencial aplicado. Es el beneficio que cobra el banco para asumir el riesgo de financiar la compra de un inmueble.
- Con estos factores en la mano podemos diferenciar tres clases de hipotecas en función del tipo de interés que apliquen:
- Tipo fijo: Hipotecas en las que el tipo de interés no varía en función de otros indicadores económicos por lo cual siempre se sabe exactamente la cuota mensual que se pagará.
- Tipo variable: Hipotecas en las que el tipo de interés resulta de la evolución del índice de referencia, al que se le suma el diferencial. Por lo tanto, las cuotas variarán mientras exista la financiación.
- Tipo mixto: Estas hipotecas aplican un tipo fijo durante los primeros años del préstamo, para después pasar a aplicar un interés variable.
Otros dos conceptos importantes que hay que tener en cuenta a la hora de valorar el coste de un préstamo hipotecario son el TIN y la TAE:
- El TIN es el acrónimo de Tipo de Interés Nominal: es el precio que el consumidor paga por el dinero recibido, por lo cual no sirve para comparar las diferentes ofertas que podamos tener sobre la mesa cuando buscamos la hipoteca más económica.
- La TAE es el acrónimo de Tasa Anual Equivalente: indica el coste efectivo de la financiación, que se calcula teniendo en cuenta el TIN y todo el resto de gastos que pueda generar la contratación de la hipoteca, como por ejemplo las comisiones o contratación de productos adicionales (cuentas, seguros, etc). Por lo tanto, nos permite comparar hipotecas entre diferentes entidades financieras.
Amortización anticipada
Si una vez descontados todos los gastos mensuales, se dispone de un ahorro extraordinario, se puede utilizar este ahorro para reducir el capital pendiente de la hipoteca, y se puede escoger entre que la cuota mensual sea más baja, o bien, manteniendo la misma cuota mensual, el plazo pendiente sea menor.
Descuentos en el tipo de interés resultante
En algunos casos, los tipos que ofrecen las entidades financieras admiten descuentos en los mismos si se contrata o mantiene, dentro de la misma entidad o en entidades colaboradoras, productos adicionales como pueden ser seguros, productos de ahorro e inversión, etc.
Por lo tanto, a la hora de decidirse por una hipoteca u otra, hay muchos factores a tener en cuenta que hacen que sea una decisión compleja, además de importante, puesto que es a largo plazo y nos puede condicionar mucho.
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